Что будет, если построить 7 млн однотипных крошечных домов? Пыльные пригороды Монтеррея

Нет, это не "фотошоп" и даже не скриншот из какого-нибудь SimCity. Это реальные кадры пригорода Монтеррея. Таких "однородных" жилых массивов в Мексике не было еще буквально 20 лет назад, но сейчас они окружают большинство её крупных городов.

Что это из себя представляет?

Районы и целые города, созданные с использованием одних и тех же проектов — это результат крупнейшего строительного бума в истории Латинской Америки. Он начался в 2001 году и сошёл на нет в первой половине 2010-х годов, за это время по всей стране было возведено ~ 7 млн домов. Наибольшую известность получили новые кварталы в окрестностях Монтеррея, города-миллионника на северо-востоке страны. Наспех возведенные здешние пригороды стали апофеозом в истории массового строительства доступного жилья со всеми его недостатками.

Нельзя сказать, что все эти дома абсолютные копии: для десятков новых жилых массивов было разработано около дюжины проектов коттеджей. Однако в пределах одного района или небольшого города застройщики редко утруждали себя "смешиванием" проектов. В итоге на карте Мексики появились города и пригороды, многие из которых состоят из нескольких тысяч одинаковых крошечных домиков.

Строительный бум в цифрах

• Продолжительность: с 2001 по ~ 2012 год;
• Общая стоимость программы: 100 млрд долларов;
• Всего построено домов: около 7 млн, из них 1 млн — площадью всего 30 м²;
• Построенного жилья достаточно для размещения 1/6 части населения Мексики;
• Стоимость жилья при покупке у застройщика составляла от 15 тыс. до 30 тыс. долларов;
• Стоимость этого жилья сейчас: от 250$ до 600$ за м²;
• Типичный размер жилых массивов — от 1300 до 4200 домов. В некоторых случаях — до 8000 домов (например, Санта-Тереза в 46 км к северу от центра Мехико).

Почему так вышло?

Если вы ничего не слышали о мексиканском строительном буме, то не удивляйтесь. Информации о нём в Рунете почти нет, да и многие англоязычные новостные агентства если и упоминали это явление в своих сводках, то лишь вскользь.

Правительство Мексики в 2001 году объединилось с частными застройщиками, чтобы запустить программу массового строительства доступного жилья для рабочего класса. Глобальные инвесторы — Всемирный банк, крупные фонды, фирмы с Уолл-Стрит — вложили в это дело миллиарды долларов. Покупатели получили возможность в кратчайшие сроки оформить ипотеку с господдержкой, а застройщики изо всех сил старались покрыть спрос на дешевое жилье.

В ходе строительного бума были испробованы буквально все способы ускорения и удешевления процесса строительства. Этому способствовали почти полное отсутствие контроля со стороны правительства и безразличие региональных властей, не обошлось без коррупционных схем, привычных в этой местности.

Строить кварталы, копируя один и тот же дом, для девелоперов оказалось проще, быстрее и дешевле, так что это стало массовой практикой. Впрочем, специфический внешний вид полученных кварталов — это меньшая из проблем для владельцев нового жилья.

К чему это привело?

Фраза "дешево и сердито" не очень точно передаёт суть мексиканских домовладений в нулевых годах. Жилью от крупнейших местных застройщиков, таких как Homex, Urbi и Casas Geo, больше подходит определение "дешево, но непригодно для жизни".

Во-первых, эти 3 компании зачастую скупали те земельные участки, которые в принципе не подходят для жилищного строительства. К примеру, некоторые участки расположены в низинах или даже на дне высохшего озера. После сильных ливней первые этажи возведенных там домов напоминают бассейн. Геологи предупреждали об этом еще на старте строительства, но слушать их не стали. Другие участки находятся слишком далеко от крупных городов, и из-за проблем с транспортной доступностью многие покупатели были вынуждены покинуть собственное жильё.

Во-вторых, обещания девелоперов построить школы, поликлиники и прочую инфраструктуру в большинстве случаев оказались лишь обещаниями: покупателей годами "кормили завтраками", но ситуация не улучшалась. Что касается систем канализации и очистных сооружений, то многие из них оказались одноразовыми, и теперь жители покупают воду у водителей цистерн, либо ездят за водой к колодцам, а запах на улицах сложно назвать приятным.

В-третьих, качество материалов оставляет желать лучшего: по прошествии года или двух стены покрывались трещинами, штукатурка осыпалась, а от идеально ровных асфальтированных дорог, ведущих к домам, порой мало что оставалось. Ко всем этим прелестям добавились проблемы с электричеством: сети не были рассчитаны на такое количество домов, а потому многочасовые блэкауты стали регулярным явлением.

В конце концов, жалобы на низкое качество строительства, очень долгие поездки на работу и вечно сломанную инфраструктуру стали слишком заметными и известными, чтобы потенциальные покупатели могли их игнорировать. Спрос на дома упал. В 2011 году правительство начало сокращать поток ипотечных кредитов, а к 2014 году Homex, Urbi и Casas Geo объявили о банкротстве.

Что с этими домами сейчас?

Правительство Мексики и инвесторы не позволили "большой тройке" застройщиков кануть в небытие. Сменились владельцы и руководители, деньги на доведение до ума инфраструктуры выделили из бюджета. Но их, конечно, слишком мало, чтобы быстро всё исправить. В данный момент около 10% домов из 7 млн — заброшено.

Те дома и кварталы, что не были покинуты, сильно изменились, но в основном силами их владельцев. Последние стали добавлять пристройки, а порой и целые этажи, поэтому найти сейчас в продаже "стоковый" одноэтажный 30-метровый домик не так уж просто. Но на Ютубе всё еще можно увидеть, как он выглядел изнутри. Кстати, если бы качество жилья было повыше, а цены такими же привлекательными, то Мексика скорее всего столкнулась бы с той же проблемой, что и Иран, где город из 564 башен пустовал в течение нескольких лет и не завершен до сих пор.