Что такое кадастровая стоимость недвижимости и стоит ли обращать на неё внимание

Как известно, у каждой недвижимости есть не только рыночная стоимость, но и кадастровая. Чем же отличается такая стоимость? И на что она влияет? — Давайте разбираться.

В частых случаях мы сталкиваемся с рыночной стоимостью. Мы видим её в объявлениях, и она нам больше интересна. Рыночная стоимость (РС) — это предполагаемая цена, по которой продавец сможет продать недвижимость, а покупатель приобрести. Обычно о РС две стороны договариваются во время сделки. Ведь продавец обычно хочет продать дороже, а покупатель любит торговаться. Находят компромисс. Так и получается цена продажи недвижимости, т. е. рыночная. Эта цена зависит от многих факторов: от года постройки и типа дома, площади жилья, местонахождения, транспортной доступности, инфраструктуры, этажа, качества ремонта, наличия балкона, лифта. Рыночная стоимость плавающая и может резко изменится, например, из-за открытия станции метро. Грубо говоря, никто не знает, какая она будет через полгода или год. Сейчас существуют сервисы на многих сайтах, позволяющие определить правильную РС самому. Онлайн-калькуляторы позволяют не продешевить или, наоборот, слишком завысить цену на недвижимость.

Кадастровую стоимость (КС), в отличие от рыночной, определяет государство на определённый срок. То есть она неизменна, но периодически пересматривается. Срок действия КС — четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка осуществляется раз в два года (согласно федеральному закону РФ №237-ФЗ). КС вашего жилья можно узнать из выписки ЕГРН. Она рассчитывается без участия владельца. Её определяют по методу массовой оценки: то есть однотипные объекты с одинаковой площадью в определенной местности будут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При расчёте КС объекта учитывают:

• экономическую ситуацию в регионе,
• сопутствующую инфраструктуру,
• плотность застройки,
• местоположение,
• материал стен,
• состояние дома,
• этажность,
• площадь объекта,
• иные сведения.

От КС зависит, какой вы будете платить налог на недвижимое имущество. Формула расчета налога выглядит так: КС (на 01 января) x налоговая ставка. Основная ставка зависит от вида объекта. Если это жилой дом, квартира, гараж, то она будет составлять 0,1 %. Муниципалитеты могут устанавливать свои ставки, но не более, чем в 3 раза (максимум — 0,3%). Налог на имущество взимается ежегодно. До 01 декабря вам необходимо заплатить налоги за объекты, которыми вы владели в предыдущем году.

Получив в дар недвижимость от неблизкого родственника, вам придется заплатить налог в размере 13% от КС. В 2025 г. налог увеличат до 15%, если КС превысит 2,4 млн. руб. Например, если стоимость 2,5 млн. рублей, то налог будет составлять 327 тыс. руб. (0,13*2,4 млн. + 0,15*100 тыс.) Стоимость по кадастру могут учесть при уплате госпошлины при обращении к нотариусу или в суд. Однако самому плательщику предоставляется выбор, с какой стоимости (РС или КС) будет рассчитываться пошлина. В основном выбирают КС, так как она чаще всего ниже текущей рыночной.

Кадастровая стоимость непосредственно зависит от рыночной цены. Подъём рыночных цен приводит к увеличению кадастровой стоимости, и наоборот. В большинстве случаев стараются продавать жильё по цене, не ниже указанной в кадастре. Иногда бывает, что КС слишком завышена. В такой ситуации её можно оспорить, подав заявление на исправление ошибки.

Таким образом, КС является важным параметром, на который нужно обращать внимание. Выгодно, когда она намного ниже рыночной. Ведь от неё зависят суммы налогов и некоторых пошлин.

Спасибо за внимание.