Почему квартиры (скорее всего) продолжат дорожать быстрее инфляции: разбираем российский жилищный кризис

«Вот подкоплю денег — и куплю квартиру». Сколько раз каждый из нас слышал или произносил эту фразу? Мечта о собственном жилье остаётся одной из главных для миллионов россиян, но с каждым годом воплотить её в жизнь становится всё сложнее. И это несмотря на рекордные показатели строительства и громкие заявления о новых программах поддержки.

Цены на недвижимость продолжают расти быстрее инфляции, заставляя людей постоянно пересматривать свои планы и возможности. Многие успокаивают себя мыслями о грядущем демографическом кризисе или надеждами на то, что отмена льготной ипотеки обрушит цены. Увы, всё может оказаться совсем иначе — и вот почему.

Советское наследство: дома-пенсионеры

Главная проблема российского жилья кроется не в ценах и даже не в ипотечных ставках. Она в том, что львиная доля квартир досталась нам в наследство от СССР. Средний износ жилого фонда уже перевалил за 31%, а типичному многоквартирному дому стукнуло 40 лет. Треть всех домов и вовсе разменяла шестой десяток — представляете масштаб проблемы?

До 2040 года — а это не «где-то там в будущем», а всего через 15 лет — примерно каждый восьмой дом в стране потребует срочного расселения. И дальше будет только хуже: массовое выбытие жилья пойдёт волнами, точно повторяя пики советского строительства.

Первыми под нож пойдут хрущёвки и ранние брежневки — те самые пятиэтажки, которые когда-то спасли страну от жилищного кризиса. За ними последуют более поздние дома. Волна за волной, район за районом — проблема будет нарастать как снежный ком. А этим людям не хочется резко переквалифицироваться в бомжей… И, следовательно, те пойдут дружным строем на рынок продажи (аренды) жилья.

По сути, мы сидим на пороховой бочке: хрущёвки и другие дома советской постройки, возведённые в периоды особенно активного строительства, придут в негодность практически одновременно. Представьте себе ситуацию, когда в каждом районе разом потребуется расселять по несколько домов.

За последние тридцать лет мы привыкли воспринимать советское жилищное наследство как данность, не задумываясь о том, что у любого здания есть свой срок службы. Теперь эти сроки начинают подходить… Пока ещё — незаметно, время есть. Пока. Это, всё же, перспектива среднесрочная — и не имеющая явного решения.

Строим быстро, но недостаточно

В 2023 году строители замахнулись на рекорд — возвели 110,44 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения: в РСФСР ежегодно сдавали около 63 миллионов «квадратов». Звучит внушительно, но не спешите радоваться. За красивой цифрой скрывается неприятная реальность.

• Во-первых, нынешние темпы строительства лишь пытаются нагнать то, что недостроили в 90-е и начале 2000-х, когда стройки в стране практически замерли. То есть значительная часть новостроек идёт на замену разваливающихся советских домов, которые тогда только-только построили/
• Во-вторых, современная статистика уже включает новые территории — Крым и ЛДНР, которых не было на советских картах.
• Ну, а в-третьих, отмена льготной ипотеки наверняка притормозит стройку в ближайшие годы.

В итоге получается странная картина: вроде бы строим как никогда много, а по факту едва успеваем заменять выбывающие «хрущёвки» и «брежневки», не говоря уже о растущих запросах людей на новое жильё.

При этом важно понимать: проблема не только в количестве, но и в распределении новостроек. Большинство новых домов возводится в крупных городах и их пригородах, в то время как в малых городах и сельской местности строительство практически остановилось. Это создаёт дополнительное давление на «периферии», когда «хрущёвки» с неоднократно продленными сроками эксплуатации начнут-таки разваливаться в прямом смысле слова.

А поскольку земля там недорогая, реноваций, как в Москве, проводить никто не будет — переезд за ваш счёт. Куда? Ваши проблемы.

Почему демография нас не спасёт

Часто можно услышать: «Население сокращается — значит, и проблема с жильём решится сама собой». Увы, всё не так просто.

Молодёжь больше не хочет жить с родителями до сорока лет. Растёт число людей, живущих поодиночке — кто по выбору, кто в силу обстоятельств. В результате даже при снижении общего числа жителей потребность в отдельном жилье только растёт.

Получается парадокс: даже при снижении общей численности населения потребность в отдельном жилье только увеличивается. А ведь старые дома будут выбывать из строя целыми кварталами, строго по графику их массовой застройки в советское время. И первая большая волна сносов накроет города задолго до того, как население успеет заметно сократиться.

Как бы демографы ни спорили о темпах снижения численности населения России, первые волны массового выбытия жилья накроют нас раньше, чем население успеет сократиться хотя бы на одну шестнадцатую часть.

Современный образ жизни только усугубляет жилищный кризис — там, где раньше жила одна большая семья, теперь нужно три-четыре отдельные квартиры. И пока одни дома идут под снос, другим требуется всё больше жилплощади…

Почему квартиры дорожают, несмотря ни на что

Строители часто жалуются на растущую себестоимость, и в их словах есть резон. Стройматериалы отнюдь не дешевеют, а квалифицированные рабочие руки становятся на вес золота. Участки под застройку в крупных городах заканчиваются, а осваивать новые территории — дорого и хлопотно. Да и сами города не резиновые: чем плотнее застройка, тем выше цена каждого нового квадратного метра.

В условиях СВО ситуация только обострилась. У людей на руках оказалось больше денег — кто-то получил повышенные зарплаты, кто-то — военные выплаты. А вот доступного жилья, особенно в новых регионах, стало заметно меньше. И дело не только в том, что квартиры активно раскупают, но и в, так скажем, форс-мажорном ускоренном демонтаже жилищных конструкций.

Застройщики долго пытались экономить на качестве в бюджетном сегменте — отсюда все эти «бетонные мешки» со стенами из картона. Все возможные углы в погоне за удешевлением уже срезаны — меньше метраж, проще отделка, скромнее инфраструктура, студии на двенадцать «квадратов». Дальше экономить попросту некуда, если не хотим получить откровенные трущобы. Да и просто опасно: есть риск, что иначе «новострой» не доживёт до конца гарантийного срока. А значит, цены продолжат расти.

Льготная ипотека: конец лекарства

Программа льготной ипотеки, при всех её недостатках, работала как костыль для хромой ноги. Кривой, неудобный, но позволявший хоть как-то двигаться вперёд. Она не только помогала людям покупать жильё, но и заставляла застройщиков поддерживать темпы строительства, а заодно держала в узде цены на вторичном рынке для тех, кто готов платить «из кармана».

Теперь, когда программу сворачивают, стройка неизбежно начнёт тормозить. Застройщики не благотворители — нет спроса, нет и предложения (а с такими процентными ставками по кредитам думать «на перспективу» просто невыгодно). Многие проекты уже заморожены или отложены на неопределённый срок.

Наилучший сценарий — цены на «первичку» чуть упадут, на ранее оттававшую от рынка «вторичку» — заметно вырастут… После чего оба графика отправятся в стратосферу. Разница в цене между новым и старым жильём будет определяться лишь минимальной скидкой на износ — таковы железные законы рынка.

Дорога к съёмной квартире

Российский рынок жилья всё больше напоминает американский, где большинство людей всю жизнь снимают квартиры с ценой аренды «на пределе платежеспособности» большинства — а те, кто всё же хотят свой дом, берут его в кабальную ипотеку на 20 и более лет. В США и Канаде ипотека нередко передаётся по наследству, так, что дети продолжают платить родительский кредит.

У нас постепенно, в роли вишенки на торте из прошлых тезисов, происходит то же самое: цены растут, ипотека становится всё менее доступной, а аренда превращается в единственный выход для молодых семей. Появляется целый класс профессиональных арендодателей, для которых сдача квартир — основной бизнес.

Если раньше аренда считалась временным решением, пока копишь на свою квартиру, то скоро она может стать постоянным образом жизни для большинства россиян. Молодое поколение относится к аренде гораздо спокойнее, чем их родители, — отчасти потому, что часто просто не видит альтернативы.

Как следствие, квартиры всё чаще покупают не для жизни, а для инвестиций — чтобы сдавать. И каждая такая покупка ещё больше разгоняет цены на рынке, создавая своеобразный замкнутый круг: чем дороже жильё, тем больше людей вынуждены его снимать, а чем больше спрос на аренду — тем привлекательнее покупка квартир для сдачи… И тем меньше людей, способных откладывать на квартиру, выплачивая при том аренду.

Время решать

При нынешних ценах и ставках по ипотеке покупка квартиры кажется безумием. Но откладывать решение «до лучших времён» может выйти ещё дороже. Да, вчера условия были лучше — это факт. Но завтра они почти наверняка будут хуже. Потому что дезинфляционных факторов в среднесрочной перспективе я не вижу от слова «вообще», в отличие от факторов, толкающих рынок в сторону роста цен.

Всё выше (и ниже) написанное, включая секцию комментариев — не индивидуальная инвестиционная рекомендация, но моё личное мнение, приведённое в информационно-развлекательных целях. Не лишенное, впрочем, оснований в среднесрочной перспективе — а проведение свого личного исследования, подтверждающего или опровергающего написанное, я только приветствую. Своя голова на плечах.

И в рамках этого мнения, если есть возможность купить жильё сейчас — стоит крепко подумать об этом варианте. Если нужно копить — лучше начинать прямо сейчас. Насчёт ипотеки при текущих ставках — вопрос очень непростой, но даже он не имеет однозначно отрицательного ответа…

Времена, когда государство массово изымало большую часть труда насильно и строило, как минимум за счет его части, жильё в огромных количествах — прошли уже слишком давно. С тех пор сменилось целое поколение, изменились экономические реалии и сам подход к решению жилищного вопроса.

Теперь решение жилищного вопроса — ваша личная проблема. И чем раньше мы это поймём, тем больше шансов не остаться у разбитого корыта. А значит, выбор за вами: купить сейчас, пусть и дорого, или ждать, рискуя, что завтра станет ещё дороже. И пусть это не самый приятный выбор, но игнорировать его уже не получится.