Стоит ли покупать квартиру сейчас, с ипотекой от 25% годовых? Личное мнение

Покупка собственного жилья остаётся несбыточной мечтой для известной части россиян. Особенно остро проблема встала сейчас, когда эпоха льготной ипотеки под 8% годовых внезапно закончилась, а рыночные ставки взлетели до заоблачных 25-30%. Ситуация напоминает замкнутый круг: накопить на квартиру сложно, а брать ипотеку под такой процент — страшно.

Кто-то не успел воспользоваться льготными программами, другие изначально не подходили под условия господдержки. При этом решение жилищного вопроса откладывать некуда — съёмное жильё съедает существенную часть дохода, а ютиться по углам ради своего жилья «где-то там» получается не у всех. Так что же делать — решиться на ипотеку под драконовский процент или ждать лучших времён?

Дисклеймер. Автор — не экономист и выражает личное мнение, хоть и, на мой взгляд, подкрепленное объективной реальностью. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или рекламой одного из застройщиков, я вообще в частном доме живу.

Моя позиция — брать

Сразу обозначу свою позицию — несмотря на пугающие цифры в договоре, сейчас всё-таки стоит брать ипотеку. Да, условия далеки от идеальных, но ситуация вряд ли улучшится в обозримом будущем. Скорее наоборот — рынок недвижимости движется в направлении, которое сделает жильё ещё менее доступным для среднестатистического покупателя. Да и, несмотря на пугающие цифры в кредитных договорах, я уверен — ситуация не так плоха, как кажется на первый взгляд.

Возможно, моя позиция покажется излишне категоричной, но она основана на анализе рыночных трендов и макроэкономических показателей. И чтобы не быть голословным, давайте посмотрим на ключевые факторы, определяющие будущее рынка жилья в России.

Жильё НЕ подешевеет

Достаточно взглянуть на график цен любого развитого государства за последние 50 лет, чтобы увидеть неумолимую тенденцию: стоимость жилья растёт быстрее инфляции. Причём наблюдается эта картина повсеместно — от развитых европейских стран до развивающихся азиатских экономик. Даже печально известный жилищный кризис 2008 года, потрясший мировые рынки, оставил на этом графике лишь небольшую впадину.

Причем это происходит в любой стране — что называется, «от Европы до Улан-Батора». Графики остальных можете посмотреть сами. Я, конечно, не экономист, но при виде такой истории цен оптимизма почему-то не испытываю.

Ситуацию усугубляет тот факт, что рост цен на недвижимость имеет под собой и весомые фундаментальные причины. Увеличение себестоимости строительства, удорожание земли в городах, повышение требований к качеству жилья — всё это создаёт устойчивый тренд на удорожание квадратного метра. И пока нет никаких предпосылок к тому, что эта тенденция изменится.

Российский рынок недвижимости следует тем же законам, но имеет свою специфику. Как и везде, у нас темпы роста цен на жильё регулярно обгоняют не только официальную инфляцию, но и реальный рост доходов населения. При этом периоды стабилизации или небольшого снижения цен неизменно сменяются новыми скачками роста, каждый из которых поднимает планку всё выше.

Вот только, сверх того, текущая экономическая ситуация конкретно в нашей стране только усиливает давление на рынок недвижимости. Рост цен на строительные материалы, сложности с импортозамещением определённых компонентов, увеличение затрат на рабочую силу — все эти факторы неизбежно отражаются на конечной стоимости жилья.

При этом спрос на жильё остаётся стабильно высоким. Зарплаты растут, а люди продолжают рассматривать недвижимость как один из наиболее надёжных способов сохранения и приумножения капитала. В условиях неопределённости это становится дополнительным фактором поддержки цен.

Надвигающийся дефицит жилья

К тому же, есть и отечественная специфика. Давайте взглянем на цифры — огромная часть наших квадратных метров досталась в наследство от СССР. И тут начинаются проблемы: «хрущёвки» уже массово пополняют списки аварийного жилья, а за ними неумолимо следуют «брежневки». Состояние этих домов стремительно ухудшается, и никакие ремонты не спасут положение — срок амортизации отнюдь не безграничен.

Да, в 2023 году строители достигли очередного рекордного результата — 110,44 миллиона квадратных метров жилья. На первый взгляд, цифра кажется огромной, особенно в сравнении с советскими 63 миллионами «квадратов» в среднем по РСФСР. Но спешить с оптимистичными выводами не стоит.

Сегодняшний показатель — пиковый, достигнутый благодаря масштабным вливаниям через льготную ипотеку. И, к тому же, он никак не компенсирует провальные объёмы строительства 90-х и начала 2000-х, когда возводили катастрофически мало. Даже такие темпы строительства просто не успевают за выбытием старого фонда, и это при условии, если тот продлится даже по окончанию отмены «льготки».

Как следствие, уже сейчас по данным Росстата средний износ жилфонда достиг 31%, а к 2040 году немедленной замены потребует до 13% многоквартирных домов. При этом средний возраст многоквартирного дома достиг 40 лет, а у 30% жилфонда — 50. С учетом среднего срока службы многоквартирного дома в 50-75 лет картина весьма безблагодатна.

В ближайшее десятилетие нас настигнут последствия строительного провала тех лет, и демографическая яма лишь частично компенсирует проблему. Да, сейчас она дарит нам высокие зарплаты и низкую безработицу, но жилья всё равно будет не хватать. При этом никто не хочет становиться бездомным — люди будут искать варианты покупки или аренды.

К тому же, даже при снижении численности населения спрос на жильё не падает пропорционально. Люди стремятся улучшить жилищные условия, молодёжь хочет жить отдельно от родителей, растёт доля одиноких домохозяйств. Всё это создаёт дополнительное давление на рынок.

Мой прогноз: цены на жильё в России будут расти даже быстрее мировых показателей, поскольку люди всё равно должны где-то жить.

Про ипотеку: всё не так страшно

Паника вокруг ставок в 25-30% годовых вполне понятна. Но давайте посмотрим на ситуацию трезво — она не столь катастрофична, как кажется на первый взгляд. Объясню, почему — я вижу сразу четыре причины:

1. Реальная ставка по кредиту — показатель куда более важный, чем номинальная. Вычтем из процента по кредиту официальный прогноз инфляции на 2024 год — 7,3%. Уже получается существенно меньше. А зарплаты, скорее всего, вырастут даже сильнее — работодатели отчаянно борются за каждого специалиста.
2. Ситуация на рынке труда заслуживает особого внимания. Наблюдается острейший дефицит рабочей силы во всех отраслях. Компании вынуждены повышать зарплаты темпами, опережающими инфляцию. По всем признакам, эта тенденция сохранится как минимум несколько лет. А, значит, с каждым годом платить кредит будет становиться все легче, вплоть до возможности досрочного погашения.
3. На рынке образовался огромный разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё. Открылось отличное окно возможностей: можно найти крепкую квартиру в доме «эпохи позднего Горбачева» за вполне разумные деньги. Такое жильё прослужит ещё не один десяток лет.
4. Нельзя забывать и про цикличность экономики. Через, самое позднее, 5-7-10 лет наверняка появится возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях. А если ЦБ не справится с инфляцией, и рынок войдёт в период гиперинфляции? Тогда ипотечный долг обесценится, и квартира достанется практически даром. Оба сценария вполне приемлемы для заёмщика.

Накопить или взять в долг?

На мой взгляд, оптимальным вариантом, бесспорно, является просто накопить и выложить сумму «из кармана», где она, вдобавок, за время накопления сделает вам доход, а не убыток. Тогда это тем более лучше сделть сегодня, чем завтра.

Я прошёл свой путь к собственному жилью через накопления. Ютился у друзей, по углам и контурам, пару лет вообще провел в «общаге», но купил себе жильё за свои, а не полез в кабалу. В итоге купил жильё без долгов и кредитов, и сейчас могу наращивать капитал, не думая о ежемесячных платежах.

Однако я прекрасно понимаю: мой путь — не для всех. Более того, сегодня я бы, возможно, поступил иначе. Рынок изменился настолько, что накопить на квартиру становится практически невозможно — цены растут быстрее, чем большинство людей способно откладывать. И, тем не менее, если такая возможность есть — надо брать.

Вчера было лучше, завтра будет поздно

Давайте смотреть правде в глаза — лучшее время для покупки недвижимости мы уже пропустили. Доковидные цены, которые сейчас кажутся фантастически низкими, льготная ипотека, относительная стабильность рынка — всё это осталось в прошлом.

Откровенно говоря, предпосылок к повышению доступности жилья в будущем не просматривается от слова «совсем». А вот причин для дальнейшего роста цен — множество. Даже отмена льготной ипотеки с локальным кризисом застройщиков, в самом лучшем случае, выступит на фоне общего графика такой же «ямкой на асфальте», как кризис-2008. В более вероятном — цены на вторичку со временем сравняются обратно с ценами первички, отнюдь не путём удешевления последней.

Так что, мне кажется, если есть возможность взять ипотеку — даже под высокий процент — стоит сделать это сейчас. Промедление может обойтись гораздо дороже. Хотя, конечно, я могу и ошибаться, номоя трактовка статданных выглядит именно так.